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新築マンションと中古マンション 同じ銀行でも住宅ローンの金利は違う?内容は?





結論から先に申しますと違います。

例えば照葉にある新築マンションと同じぐらいで築3年の中古マンション。

同じ人がお申込みされるのに金利も違うし借りれる限度額も違います。

ものすごく属性がいい方は別でございますが一般的な方であれば異なります。

これは新築マンションに関しましては売主や販売代理が金融機関と提携して新築特別金利パッケージを

提供されますので金利0.45や0.5など通常では属性がかなりいい方でないとでないような金利で普通に

承認がおります。

また新築に関しましては借り入れ限度額も少し枠が大きくなります。

中古ならご年収の6倍の方が新築なら7〜8倍とフラット35並みの限度額に広がります。

同じような物件がある場合、どちらでもいい場合は新築のほうがローンだけみたらお得かもしれません。

もちろん新築はプレミアム価格がのっていますので中古物件のほうが割安感を感じられるケースも多いです。

照葉のように次から次に新築ができるエリアは新築でも少しお得に買える時もございますし、中古も新築に対抗して

安くして頂けることもございますので表示の価格だけをみて諦めない事です。

特に次の物件を購入されていて2重ローン状態の売主様の物件に関しては、2重ローンで気持ちもお財布も苦しく

なっておられるので特別な値引きに応じて頂ける事も稀にございます。



更新日時 : 2021年02月20日 | この記事へのリンク : 

赤字法人や低い年収を申告している個人事業主は住宅ローンにとおるのか




よく個人事業主や法人経営の社長様で多いパターンが節税?の為に経費を大きく申告して、赤字申告をされて

納税額を抑えていますが住宅ローンを借りるとなりますと単純に年収や利益で銀行は評価しますので否決になる可能性が

高くなります。銀行は現実主義で今と過去の数字だけで判断されます。未来はみていません。

将来いくら上がるとか、今期は絶好調は通じないです。直近過去3期分の利益・年収をみています。

昨年度はコロナ禍で売上が一時的に大きく落ちた法人様も多くおられると思いますが昨年に関しては例外的に見て

頂けるケースもあるようです。

ずっと黒字で昨年だけ赤字の場合は説明がつきなおかつ個人・法人に借入以外の純資産がある場合は

融資の可能性もございます。

が、2期連続赤字になりますとかなり厳しく見られますのでまずは黒字申告して納税をされる事が大切です。

過去3期分の利益・年収で判断されますので2000万の年もあれば300万の年もある、と大きなバラツキがございますと

金融機関としても慎重に対応され希望額よりも低い融資額になる可能性がございます。

家を買いたい!となったら2年間ぐらいは最低でも黒字を続けて、ある程度の年収を頂く事が肝要です。

また開業して3期してからでないと審査をしていただけない銀行が多いです。

黒字なんだけど・・・・現金もある程度あるのに・・・

開業の期間が短い場合はフラット35をお勧めしています。






更新日時 : 2021年02月20日 | この記事へのリンク : 

不動産のセカンドオピニオンとしてあなたのお悩みに応じます

弊社のHPへお越し頂いたお客様へ本当に感謝の気持ちに堪えません。
似たような不動産会社がたくさんある中で弊社を選んで頂いたお客様へ「誠にありがとうございます」。
弊社をお選びいただいたお客様の選択が決して間違いでないようなご対応で常に感謝の気持ちを持ちお応えさせて頂きます。

その条件で本当に決めてしまって大丈夫?不動産のセカンドオピニオンとしてご対応致します。


医療や税理士、弁護士の世界では一般的なセカンドオピニオンですが高額なお金が動く不動産こそセカンドオピニオン

の必要性は高いのではないでしょうか。

知っていると知っていないでは大違いのこの業界。


既に内覧してお申込みしようかどうか迷っている・・・部屋はいいけど学区はどうなんだろう・・・

10年後の資産価値はあるのか・・・毎月のローンで生活できるのだろうか・・・

この銀行よりもっと金利が安い銀行はないのだろうか・・・この値段で売れるといったけど既に半年売れ残っている・・・

いくらぐらいローンを借りれるのだろうか・・・もっと高く売れないのかな・・・ご紹介された今の担当者がいまいち

頼りない・・・。

様々なお悩みがあると思います。

お部屋をご案内してくれた不動産会社はやたらと勧めるけど本当にこの選択が正しいのか色々なアドバイスが

欲しい・・・そんなお客様のために弊社では不動産のセカンドオピニオンとしてあなたのお悩みに応じます。

ご相談は事前予約制とさせて頂きます。


ご相談内容は以下の内容に限らせて頂きます。

・不動産の売却やご購入に関する事

・不動産のご相続に関する事(アパートを相続したがこのまま賃貸経営を続けるのか売却したほうがいいのか)

・不動産の管理に関する事(所有物件の入居率が上がらない、管理会社が何も提案してくれない)

・不動産の投資に関する事(収益物件はどれがいいのか・・・1棟マンション経営とは・・・)

・不動産の内装に関する事(中古物件を購入して内装をする予定だがこの費用は妥当なのか・・・他のデザインも見たい)



弊社では本音でお伝えしますので不快な思いをされる方もおられると思いますが、本音でお伝えしなければ

セカンドオピニオンの意味がございませんので。弊社はよく商売っ気がないと色々な方から言われますが、いいものはいい

よくないものはよくないとお客様(エンドユーザー様に)はっきりとお伝えする事により本当の信頼を得られる

これが弊社の創業当初からの理念でございます。

税理士・司法書士・弁護士などいざというときは弊社が自信をもってお勧めできる先生方をご紹介致しますのでご安心下さい

いずれの先生方も頭の回転が速く行動力があり柔軟な発想でご対応できるプロばかりです。

弊社の経験があなたのお役にたてれば幸いでございます。




売買・賃貸募集であれば


・この値段で募集するけどもっと高く売れないのかな・・・

・逆にこの値段で本当に売れるのだろうか・・・売れ残るのでは・・・

・銀行のローンの金利はこれ以上安くならないのかな・・・もっと他に安い銀行はないのだろうか・・・

・ずっと売れていないのですがどうしたら売れるでしょうか・・・

・空室の多いアパートがあるのですがどうしたらいいでしょうか・・・

・不動産の事に全く興味がないのに相続をしてしまい今後が不安・・・

・今進めている担当者が曖昧な事しか言わずに非常に不安・・・


など不動産について様々なご不安があると思います。すべてぶつけてください。


もっと早めに相談しておけばよかった例

例えば)ケース

不動産屋さんの言われるがままの価格で募集したら結局1年間売れずに最初から相談して相場の値段で売却募集して
おけばよかった・・・。結局1年間売れずにその間に毎月の管理費積立金に加え固都税や住宅ローンで150万以上経費が
かかった・・・そのあげくに仲介手数料はしっかり最後に取られた・・・。
よくある「このエリアで予算3000万4LDKでお探しのお客様がいらっしゃいます」は既に顧客がいるのではなく、これか
ら募集してみてお探しします。といった無責任な誇大広告チラシがほどんどです。
なのですぐお客がいるから任せたらすぐに売れると思ったら大間違いです。
同じ4LDKでも80屬覆里90屬覆里、南向きか東向きか、独立キッチンなのかカウンターキッチンなのか・・・
全然違いますのでチラシを鵜呑みにしないほうがいいです。

例えば)ケース

築6年のマンションが新築時の価格で売れると聞いて喜んで売却募集したら募集1日で申し込みが殺到した・・・
これってもっと高くで売れたのでは・・・。知り合いの担当者に紹介で頼んだけど、相場をあまり知らずに昔の相場で
出してしまったがために本来の相場よりも200万円も安く出してしまった例。

例えば)ケース

TVCMをたくさんしている大手不動産屋さんなら安心と思い、駅前の大手不動産屋に賃貸募集をお願いしたら半年以上
たっても決まらず募集活動の報告もなく問い合わせしたら担当者が辞めており、自社のみの募集になっていた・・・
賃貸で募集する気は初めからなくオーナーが賃貸募集を諦めたところで売買募集に変えようという企みです。
大手はたくさんの募集物件があり担当者一人で10件以上募集をするのは当たり前になっています。
もちろん決まりやすい物件から手をかけるのでそうでない物件は具体的な決まる提案もなく放置されちゃいます・・・
自社のみでなく幅広い窓口で募集してくれる業者・信頼できる担当者にまかせましょう。これはC駅のPタワーの事です


例えば)ケース

売買募集で買取業者が買主となり安心していたら契約直前にキャンセルがはいった・・・。
また再募集したら今度は契約直前になって大幅な値段交渉がはいった・・・。
買取業者によっては契約直前になって金融機関の融資がおりないまたは会社の稟議がおりずに結局キャンセルになることが
あります。旧耐震物件(昭和57年以前の物件)や立ち退き案件(入居者付の古戸建てや古アパート、マンション)
だとやっぱり白紙にします・・・と言われあてにしていたお金が入らずに金策に困り果てる売主様

例えば)ケース

職場に毎日しつこくかかってくるワンルーム投資マンション営業に節税対策という言葉に乗せられて投資用マンションを
買ったけど、3年目家賃保証がなくなってから空室になり聞いていた利回りと違い毎月ローンのみ払い大赤字・・・
そのうえ投資マンションの債務が足かせになり自分の住まいの住宅ローンが通らない・・・。
​​​​​これも属性の高いご職業の方に非常に多いご相談です。手出しゼロで不動産買えちゃうので損をした気がなく、毎月家賃も
入るのでなんちゃって不動産オーナー気分ですが結局家賃とローンの差額なんて月々1万円程度・・・
固都税払ったら年間10万円以下の利益のために2000万の借金作って・・・それって本当に儲かってますか?


一般の住居はもちろんですが、1棟ビルやアパートなどの収益不動産、また住居やビル用の土地の購入やご売却

などこれまで様々な事案を経験していますのでどのような事でもご相談ください。

ご相談の際は『ホームページを見てセカンドオピニオンとしてご相談したいです』と一言ありますとスムーズにご対応

させて頂きます。担当者多忙のため、事前予約でのご対応となります。

                                                2019/6/2



弊社のポリシー


「不必要な費用一切請求致しません」


ネット上に掲載してあるお部屋は基本的に全ての不動産会社が契約可能です。どこの不動産会社を見ても同じ物件が掲載しています。ではどこで決めても一緒なんでしょうか。
正確にお伝えしますとお部屋は一緒ですが契約費用は会社よって違います。
弊社ではオーナーから請求される最低限の費用のみご請求致します。お客様から見て負担になる余計な費用は一切請求しておりませんので契約に関して不安・疑問をお持ちのお客様是非お声かけください。例えばエアコン洗浄費用とか(入居者からとるのではなく、オーナーが清掃していて当たり前の費用です) 浄水器(でました、カートリッジ式。効果があるのか疑問です。これならウォーターサーバーがまだいいかも・・・)、消火器(意味不明です。なぜ不動産屋が消火器を売るのでしょうか)などあれ?ん?と気になる項目がございましたらお気軽にお問い合わせください。
より透明性の高い情報・安心できる不動産契約をご提供 致します


「弊社では全員タバコを吸いません、非喫煙者がご対応致します」


私も不動産業界で働き10年目になりますが、これまでタバコを吸わないスタッフは10人に1人の確立しか出会いませんでした。タバコを吸わない方なら分かりますがご案内の際に車に乗ると、プーンと鼻につくタバコの臭い。
もちろん消臭対策(ファブリーズ程度)はしていると思いますが、どうしても普段タバコをスパスパ吸う人間が運転している営業車。
臭いが取れるわけありません。大切なお客様の衣服・髪の毛にどうしても臭いがついてしまいます。
どんなにいいサービスをしてもタバコの臭いが付いた瞬間に、タバコを吸わないお客様を不快にさせてしまいます.
高級車でご案内しなくてもいいのでタバコの臭いを消してくださいって感じです。
弊社ではタバコを吸わない人間が最後までご対応致しますので、タバコが苦手な方でもご安心ください。
また、おタバコをお吸いになられるお客様もしっかりと喫煙所を確保しておりますのでご安心ください。
私も元々喫煙者で1日1箱以上吸ってましてお酒の際のタバコは最高!という感じでした。
禁煙しようと思って禁煙したわけでなく、身体を壊して禁煙せざるをえませんでした。
やめて5年になりますが、喫煙者・非喫煙者どちらのお気持ちもわかりますので喜んでご対応させて頂きます。


「しつこい営業・申込みしないと帰さない営業は致しません」


いろんなお客様に接していると、だいたいお客様はお部屋探しをされるときに不動産会社1社だけでなくいくつかの会社を回ら
れるみたいです。スーモやホームズなどで問い合わせをすると、1社だけにメールを送ったつもりが自動的に同じ物件を登録
している多数の不動産会社全部に問い合わせがいくように自動クリックされているんです。
そのため、いくつもの会社から電話がありそのうち絞っても皆様平均3社は回られるみたいです。
私もお客様にお会いすると、他に不動産会社の対応が気になるので毎回聞いてみますがよく言われるのが「いい物件があって
決めようと思ったんですが1度ゆっくり考えてみたいと思い帰ろうとすると、男性スタッフが申し込みを迫ってきて怖かった」女性
お一人のお客様の場合、これかなりの確率で言われます。
「いい人だったんですけど、しつこかった」「いい人だったんですけど最後に帰ろうとすると豹変した」「いい人だったんですけど・
・・」いい人だったんですけどシリーズで一応フォローはされているんですが要はしつこくて怖かったわけです。

私もこの業界に入る前に自分で部屋探しをしているときにありました。最後にはカウンターに3人並んで囲まれ四方八方から
迫る迫る。ああ・・・こうやって人は落ちていくんだな・・・と思いました。
最近はお店も綺麗になり、端正なイケメンスタッフをそろえ不動産屋のイメージってだいぶ変わりましたが本質的な部分はそう
そう変わりません。
申込みを迫る営業さんの気持ちもわかるんです。私も入りたての頃、業界でも有名な博多にある超スパルタ会社に在籍して
いまして1日最低1本は申込みをもらうように!!!ゼロだと詰められるんですね。はい。
目標未達の時など奥で店長が睨んでいるわけですよ・・・背中に視線を感じます。(汗)
だから営業マンの気持ちもわかるんですが、弊社ではお客様に納得して頂いて御申込みを頂きたいと考えております。
誰だって人が嫌がるしつこく迫る営業したくないんです。詰める営業をしていると営業マンは不動産業界がだんだん嫌になっ
て30歳ぐらいで全く別の業界に転職されるケースがよくあります。
営業マンも働きやすく、お客様も安心できる不動産会社になりたいと考えておりますので安心してご依頼・ご来店くださいませ。


更新日時 : 2019年03月17日 | この記事へのリンク : 

福岡地震情報「警固断層」揺れやすさマップ

福岡地震情報をお伝えさせていただきます。

福岡は地震が少ない街だといえます。
福岡市民の中で地震といえば平成17年の福岡県西方沖地震です。
このときは震度5前後の地震で地域により震度6もあり志賀島は土砂崩れや道路陥没、また
早良区の百道浜では液状化現状が起こり地震の恐怖を感じました。

今思い起こすと当時は午前11時半過ぎ、仕事が休みで寝ていたらあれなんか揺れてる・・・
リアルな夢だなあと思っていたらあれ止まらない・・・あれ夢にしては激しい・・・地震だーーー!!!
食器棚で食器同士がガチャガチャ喧嘩、住んでいた大東建託のアパートが激しい揺れ。
あぁ家賃けちって目先の新しさでアパートにしたばかりに・・・とか色々考えました。
最近は地味に増えてきた福岡の地震。だからこそ福岡地震情報「警固断層揺れやすさマップ」
は皆様のお役に少しでも立てと思います!

警固断層帯南東部で地震が発生したら、平成17年の福岡県西方沖地震の時よりもはるかに
多くの建物が倒壊し、多数の犠牲者が出ると予想されています。
建物倒壊による被害を防ぐためには、建物の耐震対策が有効な方法の1つです。
あなたのお住まいの地域が、もしもそのとき、どれぐらいの揺れが予想されているのか、この
「揺れやすさマップ」で確かめてみましょう。

<揺れやすさマップの目的>

地震による建物の被害は、揺れの強さだけでなく、建物の構造、建築年次によって被害の割合が異なります。
この「揺れやすさマップ」の目的は、警固断層帯南東部で地震が発生した場合、あなたのお住まいの地域の
震度を確認し、あなたの建物の耐震性能を確認していただくものです。もし、建物の耐震性能に心配があれば、
耐震診断を受けて確かめましょう。そして安全でないと判断された場合は、耐震改修工事を行いましょう。

福岡市揺れやすさマップ

東区揺れやすさマップ

中央区揺れやすさマップ

南区揺れやすさマップ

城南区揺れやすさマップ

早良区揺れやすさマップ

西区揺れやすさマップ



福岡市内中心部に断層がございますので地下鉄空港線沿線や天神・博多はやばいですね。
前回の地震時も天神にいましたが、ビルのガラスは割れ物凄く揺れました。
同じ中央区でも山の手エリアの桜坂・平尾あたりは地盤が固くて有名なエリアでして
東日本大震災後に、地価が上がったのもこのエリアです。
しばらく地震は無かった福岡ですがここ最近震度3程度の地震がたまに起こります。
いざ起こった際に後悔しないように入居予定の建物が耐震構造や免震構造など地震に対して
対応できる建物であるかどうか気になる方はお気軽にお申しつけください。

分譲マンションやハイグレード賃貸は免震構造の物件も増えてきました。

更新日時 : 2015年12月30日 | この記事へのリンク : 




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